מחשבון משכנתא: השוואת תמהילים ומסלולים
משכנתא בישראל היא בדרך כלל תמהיל של כמה מסלולים, ולכל מסלול ריבית, הצמדה ותקופה משלו. העלות תלויה בשילוב ביניהם. המחשבון של Moneta מחשב את ההחזר החודשי ואת סך ההחזר של עד ארבעה תמהילים, זה לצד זה. הדוגמאות כאן מראות מה מזיז את המספרים. הן מבוססות על הלוואה של ₪1,000,000 ועל ריביות לדוגמה, לא על הצעות עדכניות.
ממה בנוי תמהיל
כל מסלול הוא הלוואה קטנה בפני עצמה. אלה הסוגים העיקריים:
- פריים: הריבית זזה בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית שלו.
- קבועה לא צמודה: הריבית נשארת כפי שהיא והיתרה רק יורדת.
- קבועה צמודה: הריבית נשארת כפי שהיא, אבל היתרה עולה עם מדד המחירים לצרכן.
- משתנה: הריבית מתעדכנת בנקודות קבועות, כל שנה, שנתיים, 5 או 10 שנים, עם הצמדה או בלעדיה.
- זכאות: מסלול למי שמחזיקים בתעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון.
שפיצר או קרן שווה
| שיטה | החזר ראשון | החזר אחרון | סך הריבית | סך ההחזר |
|---|---|---|---|---|
| שפיצר | ₪5,846 | ₪5,846 | ₪753,770 | ₪1,753,770 |
| קרן שווה | ₪7,500 | ₪3,347 | ₪627,083 | ₪1,627,083 |
₪1,000,000 ל-25 שנים בריבית קבועה לא צמודה של 5%. בשפיצר ההחזר קבוע, ולכן ההחזרים הראשונים הם בעיקר ריבית. בקרן שווה מחזירים בכל חודש אותו סכום קרן, ולכן ההחזר מתחיל גבוה ב-₪1,654 בחודש, יורד מחודש לחודש, ועולה ₪126,687 פחות ריבית לאורך התקופה.
כמה עולה תקופה ארוכה יותר
| תקופה | החזר חודשי | סך הריבית | סך ההחזר |
|---|---|---|---|
| 20 שנים | ₪6,600 | ₪583,894 | ₪1,583,894 |
| 25 שנים | ₪5,846 | ₪753,770 | ₪1,753,770 |
| 30 שנים | ₪5,368 | ₪932,558 | ₪1,932,558 |
אותם ₪1,000,000 בשפיצר ב-5%. מעבר מ-20 ל-30 שנים מוריד את ההחזר ב-₪1,232 בחודש ומוסיף ₪348,664 ריבית.
מה עושה ההצמדה למדד
| מסלול | החזר ראשון | החזר אחרון | הצמדה למדד | סך ההחזר |
|---|---|---|---|---|
| לא צמוד, 5% | ₪6,600 | ₪6,600 | ₪0 | ₪1,583,894 |
| צמוד, 3.5%, מדד 2% בשנה | ₪5,809 | ₪8,649 | ₪257,169 | ₪1,712,552 |
| צמוד, 3.5%, מדד 3% בשנה | ₪5,814 | ₪10,560 | ₪416,373 | ₪1,908,779 |
₪1,000,000 ל-20 שנים בשפיצר. במסלול צמוד הריבית בדרך כלל נמוכה יותר, אבל המדד מתווסף ליתרה בכל חודש, וההחזר עולה איתו. הסכומים האלה הם בשקלים של כל שנה: החזר בעוד 20 שנה קונה פחות מהחזר היום, וזה נכון גם להלוואה הלא צמודה. אף אחד לא יודע מראש מה יהיה המדד, ולכן כדאי לנסות יותר מנתון אחד.
מה המחשבון לא כולל
המספרים הם הערכה, והם לא יתאימו ללוח הסילוקין של הבנק עד השקל. הם לא כוללים עמלות פירעון מוקדם, ביטוח משכנתא או עמלות פתיחה. בנק ישראל מגביל את האופן שבו אפשר לבנות תמהיל, ו-Moneta לא בודק את המגבלות האלה. מה שקובע הוא ההצעה שתקבלו מהבנק.
חשבו את המספרים שלכם
בלשונית המשכנתא של Moneta מוסיפים מסלול אחרי מסלול: סכום, סוג מסלול, שיטת החזר, תקופה וריבית. כל תמהיל יכול להכיל עד 12 מסלולים, ובכל אחד אפשר לבדוק גרייס, עליית ריבית עתידית או סילוק מוקדם. במסך ההשוואה רואים עד ארבעה תמהילים זה לצד זה, עם גרפים של ההחזר, של היתרה ושל מה שכל אחד עלה. הכול רץ בדפדפן ועובד גם בלי חיבור.
שאלות נפוצות
איך מחושב ההחזר החודשי של משכנתא?
במסלול שפיצר הוא מחושב מהיתרה, מהריבית ומהחודשים שנותרו, ולכן הוא נשאר קבוע אלא אם המדד או הריבית מזיזים אותו. ₪1,000,000 ל-25 שנים ב-5% הם ₪5,846 בחודש.
מה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?
בשפיצר ההחזר קבוע. בקרן שווה מחזירים בכל חודש אותו סכום קרן, ולכן ההחזר מתחיל גבוה ויורד, וסך הריבית לאורך התקופה נמוך יותר.
איך הצמדה למדד משנה את המשכנתא?
המדד מתווסף ליתרה בכל חודש וההחזר עולה איתו. ב-₪1,000,000 ל-20 שנים ב-3.5%, מדד של 3% בשנה מעלה את ההחזר מ-₪5,814 ל-₪10,560.
המחשבון יתאים ללוח הסילוקין של הבנק שלי?
לא עד השקל. זו הערכה שלא כוללת עמלות וביטוח, ולכן מה שקובע הוא ההצעה שתקבלו מהבנק.